¿Qué es un préstamo DSCR?
DSCR significa índice de cobertura del servicio de la deuda (debt service coverage ratio). Es un préstamo para propiedades de inversión en el que el prestamista compara el ingreso de alquiler con el pago mensual de la propiedad. Si el alquiler cubre el pago, la propiedad puede calificar, aunque sus declaraciones de impuestos muestren muchas deducciones o sus ingresos sean difíciles de documentar.
Cómo se calcula el DSCR
DSCR = Alquiler mensual ÷ PITIA mensual (capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de HOA)
| Alquiler mensual | PITIA mensual | DSCR |
|---|---|---|
| $3,000 | $2,500 | 1.20 |
| $2,500 | $2,500 | 1.00 |
| $2,200 | $2,500 | 0.88 |
Muchos programas buscan un DSCR de 1.0 o más. Algunos permiten índices más bajos con términos ajustados.
Beneficios del préstamo DSCR
- Sin verificación de ingresos personales: no se piden W-2, talones de pago ni declaraciones de impuestos.
- Cierre a nombre de una LLC: mantenga sus inversiones en una entidad comercial.
- Alquiler a largo o corto plazo: algunos programas aceptan ingresos de alquiler vacacional.
- Compra o refinanciamiento con retiro de efectivo: use su capital para comprar la siguiente propiedad.
- Pago inicial: normalmente de 20% a 25%, según crédito, tipo de propiedad y DSCR.
- Ideal para portafolios: crezca más allá de los límites de los préstamos convencionales de inversión.
¿Para quién es ideal un préstamo DSCR?
Inversionistas que trabajan por cuenta propia, dueños de negocios con muchas deducciones, inversionistas con varias propiedades y compradores de casas vacacionales en la zona de Orlando que quieren calificar con la propiedad y no con sus ingresos personales.
Cómo estructuro los préstamos DSCR
El estimado de alquiler, la cotización del seguro y las cuotas de HOA pueden decidir si un negocio DSCR funciona. Analizo esos números antes de que firme el contrato, para confirmar que el índice se sostiene y que la tasación no le dé sorpresas.
Preguntas frecuentes sobre DSCR
¿Qué es un préstamo DSCR?
Una hipoteca para propiedades de inversión que le califica según el ingreso de alquiler de la propiedad comparado con su pago mensual, en lugar de sus ingresos personales, W-2 o declaraciones de impuestos.
¿Cómo se calcula el DSCR?
El alquiler mensual dividido entre el pago mensual PITIA. Por ejemplo, $3,000 de alquiler ÷ $2,500 de pago = DSCR de 1.20.
¿Cuánto pago inicial necesito para un préstamo DSCR?
Normalmente entre 20% y 25% para compras, según el puntaje de crédito, el tipo de propiedad y el índice DSCR. Muchos programas también ofrecen refinanciamiento con retiro de efectivo.
¿Puedo usar ingresos de Airbnb o alquiler a corto plazo para un préstamo DSCR?
Algunos programas permiten ingresos de alquiler a corto plazo, según datos del mercado o el historial de alquiler de la propiedad. Puede funcionar muy bien para casas vacacionales en Orlando y Kissimmee. Las pautas varían según el inversionista.
¿Puedo cerrar un préstamo DSCR a nombre de una LLC?
Sí. Los préstamos DSCR son préstamos con fines comerciales, y la mayoría de los programas permiten cerrar a nombre de una LLC u otra entidad, normalmente con una garantía personal.
Los préstamos DSCR son préstamos con fines comerciales, solo para propiedades de inversión que no ocupa el dueño. Los términos, índices y requisitos de pago inicial varían según el inversionista y pueden incluir penalidades por pago anticipado. Todos los préstamos están sujetos a aprobación de crédito y suscripción. Esto no es un compromiso de préstamo.